我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”此即通常所说的“建设工程价款优先受偿权条款”。由此可以得出建设工程价款优先受偿权的概念，即指建设工程的承包人按照建设工程合同的约定完成建设工程后，发包人未按照合同约定期限给付工程款，经承包人催告后仍未给付的，承包人依法享有承包工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。
为了进一步准确适用建设工程价款优先受偿权，2002年6月最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对上述条款作了进一步细化，明确了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
一、建设工程价款优先受偿权的法律性质
虽然目前法律对建设工程价款优先受偿权作了规定，司法解释也对其作了细化，但在司法实践中，仍存在诸多疑虑，影响其正确适用。这其中，最关键的即是对建设工程价款优先受偿权的法律性质如何认定。对此，学术界主要有以下几种观点：
1、不动产留置权说。
此观点认为，建设工程价款优先受偿权的法律性质为留置权，只不过此留置权标的物为不动产，即建设工程。[①]这种观点源于1991年由国家工商行政管理局、建设部联合制定的《建设工程施工合同条例》。该条例第28条规定成为实践中承包人以发包人未付清工程款为由而拒绝交付己完工工程的主要依据。持该学说的学者认为：“建设工程合同实质上是一种加工承揽合同，在加工承揽关系中，当定作人在工程验收合格后不能按约定支付价款时，承揽人即可按留置权的有关规定留置该工程，以确保其工程款得到清偿，故承包人的优先受偿权为一种法定的留置权。”其理由是根据《合同法》第287条的规定，对于建设工程合同中没有约定的，适用承揽合同的有关规定。而《合同法》第264条关于承揽合同这样规定：“定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对其完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。”我国《担保法》第84条也规定，因加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。建设工程合同的性质就是承揽合同，故发包人在逾期不支付工程款的情况下，承包人有权对其建造的工程予以留置。
依照民法原理和现行法律规定，留置权一般发生在承揽合同中，且以动产为标的，而建设工程价款优先受偿权的标的是不动产。虽然日本民法有不动产留置权的立法例，但是我国传统物权法理论认为留置权仅仅适用于动产。此外，留置权以对标的物的占有为存续条件，如果债权人丧失对标的物的占有，留置权也就因之而消灭。而承包人的优先受偿权并不强调占有，从《合同法》第286条的规定看，承包人在交付工程后，尽管其己不占有标的物，但仍然享有对工程的优先受偿权。而且，留置权是法定物权，我国不存在约定的留置权。因此，将建设工程价款优先受偿权解释为留置权，明显缺乏法理依据，与现行法律规定和民法理论相违背，大多数学者不赞成。
2、优先权说。
此观点认为，建设工程价款优先受偿权的法律性质是不动产优先权[②]或者承包人优先权[③]。建设工程价款优先受偿权与《海商法》中救助人的救助费用的优先权相似。因为建设工程价款优先受偿权是以建设工程的存在为前提，其他债权人的债权请求权仍然以建设工程的存在为基础。如果没有承包人建设的工程，则其他债权人的债权请求权就无法从该建设工程的价值中实现，这与《海商法》中因救助人的救助而使船舶存在，并规定救助人的优先权，道理相同。持该观点的学者认为，《合同法》第286条实际上是立法者第一次以法律条文的形式明确确立了承包人的法定优先权。优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[④]优先权与抵押权、留置权、质权的重要区别在于，优先权是出于立法政策上的考虑而制定，其目的是对个别的、特殊种类的债权加以保护。[⑤]该种权利不需要当事人的约定，也不需要登记公示，是由法律直接赋予的。法律主要是为了维护承包商的利益尤其是民工的生存权，赋予承包商优先于一般债权而优先受偿的权利。
3、法定抵押权说。
法定抵押权是指当事人依据法律的规定而直接取得的抵押权。认为建设工程价款优先受偿权是法定抵押权的代表人物有梁慧星、王利民等学者，其主要依据为国外的立法例，如《德国民法典》第648条、《瑞士民法典》第839条以及我国台湾“民法”第5l3条。梁慧星教授认为，要判断《合同法》第286条的性质，就需要考虑该条的立法背景。该条从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。在这一问题上，王利明教授认为，“我国合同法所规定的承包人的优先受偿权实际上是指承揽人的法定抵押权，它主要是指因为在建筑工程竣工以后，发包人未按照约定支付价款，承揽人对建筑工程可享有法定抵押权，即其工程价款可以通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿。”承包人的工程价款优先受偿权就是法定抵押权，它是基于《合同法》第286条的直接规定而设定的，属于法定担保物权，不允许当事人任意创设。该优先受偿权具有不转移占有性、不可分性、从属性、追及性等抵押权的一般特点，类似于瑞士民法和我国台湾地区民法规定的承揽人就承揽关系所生的债权对承揽标的物享有法定抵押权。[⑥]
从世界各国或各地区的立法例来看，德国、瑞士以及我国台湾等国家或地区的民法将该权利确认为法定抵押权，而意大利、法国、日本等国家的民法将该权利确认为优先权，无论是将该权利界定为法定抵押权还是优先权，均无不妥。[⑦]笔者认为，法定抵押权说和优先权说本质上并没有多大区别。由于我国的民法典尚未出台，界定这一权利的关键在于将来我国的民法典如何规定我国的法定担保物权体系。如果将来的民法典不采用优先权制度设计的话，那该权利就只能界定为法定抵押权，而不能界定为优先权；如果将来的民法典规定了优先权制度，则该权利就理所当然被纳入到优先权中。在我国的民法典中设置优先权制度，并将《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权解释为优先权，这样既解决了法定抵押权说中的抵押物登记公示问题，又在我国于法有据。
二、建设工程价款优先受偿权与保证并存时的处理
上述几种观点从不同角度对建设工程价款优先受偿权的法律性质进行了分析。笔者认为，无论是将该权利界定为法定抵押权还是优先权，其均具有如下特征：第一，建设工程价款优先受偿权虽以特定债权的存在为前提，但其本身并非请求权，而是对产生该特定债权的建设工程享有优先受偿的权利，即直接对特定的建设工程享有权利。第二，建设工程价款优先受偿权是法律直接规定的，其内容不容许当事人任意变更。第三，建设工程价款优先受偿权可以对抗权利人以外的一切人，而不仅仅只及于作为债务人的发包人。第四，建设工程价款优先受偿权具有优先效力。由此可见，虽然建设工程价款优先受偿权是以工程价款这一债权的存在为前提，但是，这种权利本身并不是债权，而是以建设工程的交换价值担保特定债权得以受偿的权利，因此，建设工程价款优先受偿权具有担保物权的性质。
虽然我国合同法规定的建设工程价款优先受偿权具有担保物权的性质，且在目前我国法律未明确规定优先权制度的情况下，足以认定其为法定抵押权。但是，建设工程价款优先受偿权与其它担保物权尤其是一般抵押权相比较，仍然存在其特殊性。一是法定性。建设工程价款优先受偿权是基于法律直接规定的抵押权，只要具备法定条件，建设工程价款优先受偿权当然成立，而不是如一般抵押权一样可以依当事人意思设定。这体现了建设工程价款优先受偿权的法定性，这也是该权利与一般抵押权最大的不同。二是优先性。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建设工程价款优先受偿权的效力优先于一般债权，也优先于设立于同一建设工程上的一般抵押权，这体现了建设工程价款优先受偿权的优先性。三是非公示性。有效成立的建设工程价款优先受偿权无需登记，也不必实际占有建设工程，它仅基于法律规定因建设工程价款债权的成立而成立，而一般抵押权则以登记这种公示形式为生效条件或者对抗第三人。这体现了建设工程优先受偿权的非公示性。
综上，法院在审理此类案件时，应当对建设工程价款优先受偿权的法律性质进行正确认定，在此基础上，结合具体案情进行分析运用，进而作出合法、准确的裁判。
